공장 부지 인허가 절차 총정리: 사업계획서·용도 변경 주의사항
혹시 공장 부지 매입 전 인허가 절차로 체크사항
처음 공장 부지를 매입하려는 사장님들이 가장 많이 혼동하시는 게 있습니다. 바로 “공장 등록이 가능한지 여부”와 “기존 인허가가 나 있는 부지라고 무조건 내가 원하는 공장을 지을 수 있느냐”입니다. 이 글 하나면 그 혼란, 깔끔하게 정리하실 수 있습니다.
공장 인허가 절차, 어떻게 진행될까요?
예를 들어 어떤 사장님이 원형지를 매입해서 거기에 공장을 짓겠다고 하신다고 해볼게요. 그러면 우선 인허가를 신청해야겠죠. 관할 관청, 예를 들어 시청 같은 곳에 인허가를 넣게 됩니다. 이때 담당 공무원이 묻습니다. “이 공장의 목적 사업이 무엇인가요?”
사출 공장인지, 파레트 공장인지, 아니면 금속 가공 공장인지 목적을 명확히 해야 합니다. 이걸 바탕으로 바로 사업계획서를 작성해서 제출해야 하죠.
사업계획서가 중요한 이유
사업계획서는 단순히 건물 설계도가 아닙니다. 이 안에는 기계 장비가 얼마나 들어가는지, 전기와 수도는 얼마나 소모되는지, 폐수는 얼마나 발생하는지 같은 정보가 구체적으로 들어갑니다. 말하자면 환경영향평가를 위한 기초자료가 되는 것이죠.
또한 자체적으로 환경성 검토서가 필요할 수 있습니다.
공장 설립 인허가가 끝나고 건물이 완공되면, 시청 공무원이 다시 현장에 나옵니다. 처음 제출한 사업계획서와 실제 설치된 설비가 일치하는지를 확인하죠. 문제가 없으면 ‘공장설립완료신고서’를 발급받고, 여기서 우리는 보통 ‘공장 등록이 됐다’고 표현합니다.
공장 등록 여부에 따라 달라지는 분양 가격
중요한 점! 공장 등록이 가능한 공장과 그렇지 않은 공장은 부지 분양 가격부터가 다릅니다.
- 공장 등록 가능: 평당 350만 원
- 이종 근생 제조업소: 평당 300만 원 정도
- 공장 등록 불가(예: 소매점): 평당 230만 원 수준
그렇기 때문에, 부지를 살 때 단순히 “허가 났다더라”만 듣고 계약하시면 큰일 나는 겁니다.
기존 인허가 받은 부지, 그대로 써도 될까요?
예를 들어 개발업자가 “농기계 제조용 공장” 용도로 인허가를 받고 토목공사까지 해놓은 상태입니다. 그런데 매수자인 이영자 사장님이 기계 금속 가공업 공장을 하고 싶다면?
보통은 “그럼 명의만 바꾸면 되겠지”라고 생각하십니다. 그러나 그렇지 않습니다.
사업 목적이 바뀌면 사업계획서도 완전히 새로 제출해야 하며, 인허가 절차를 처음부터 다시 밟아야 할 수 있습니다.
만약 변경한 사업계획이 계획관리지역에서는 허가가 안 나는 업종이라면, 인허가 자체가 불가한 경우도 있어요. 특히 환경 관련 문제가 대부분인 화장품 같은 공장입니다. 액체를 다루는 업종이라 계획관리지역에서는 거의 허가가 나지 않죠.
도시계획심의, 환경영향평가 등 추가심의가 필요한 경우
부지 면적이 일정 기준 이상이 되면 아래와 같은 절차가 추가로 요구됩니다:
- 도시계획심의
- 소규모 환경영향평가
- 사전재해영향성 검토
이 과정은 기간이 길어지며, 보통 6개월 이상이 걸릴 수 있고, 비용도 억 단위가 될 수 있습니다.
지자체별로 면적별 요건이 다릅니다.
- 계획관리지역, 자연녹지: 3,000㎡ 미만은 이종 근생 → 도시계획심의 면제
- 생산녹지: 2,000㎡ 미만은 이종 근생 → 도시계획심의 면제
- 공장은 면적과 관계없이 도시계획심의 필수
위 내용은 특정 지자체 이며, 각 지자체별로 확인해야 합니다.
결론: 공장 매입 전 반드시 체크해야 할 리스트
- 현재 인허가 상태 (사업 목적 포함)
- 해당 업종이 가능한 지역인지 여부
- 도시계획심의, 환경영향평가 요건
- 사업계획서 내용과 실제 사업의 일치 여부
한 줄 요약하면, 공장 부지를 살 때는 땅보다 인허가 목적과 사업계획서를 먼저 보라는 겁니다.
이 글은 작성시점 기준이며, 정부 정책은 시점에 따라 변동 가능성이 있습니다. 또한 단순 정보전달이며 법적 해석이나 법적 판단을 제공하지는 않습니다.
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